Статьи

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Опубликовано: 06.09.2018

Квартира по определению предназначена для проживания семьей, поэтому практически все жилье находится в общей совместной и долевой собственности граждан. Права владения квартирами возникают в нескольких основных случаях:

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

при получении квартиры по договору социального найма с последующей приватизацией; в результате рыночных операций (купли – продажи); с принятием наследства или дарения.

Во всех случаях правовые аспекты механизма общей собственности регламентируются статьями 244 – 259 Гражданского кодекса России.

Работа с долями. Как продать долю в квартире

Нормативная база

Продажа – лишь один и элементов движения собственности. Сама сделка регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Однако право на долю, порядок ее возникновения и размер зависит от способа приобретения помещения и часто определяется законодательно-нормативными актами, регулирующими семейные отношения, порядок распределения жилого фонда, регистрации, кадастрового учета недвижимости.

Когда семья приватизирует жилплощадь, которую получила в пользование по договору социального найма, ее действия основываются на Законе РФ «О приватизации жилищного фонда».

Единое нераздельное владение супругами квартирой без определения долей предусмотрено Семейным кодексом. Им же установлено требование к продаже доли только с согласия супруга.

При разрешении вопросов проживания в квартире сособственники руководствуются Жилищным кодексом. Нормы статьи 30 этого документа предоставляют всем совладельцам равные права пользования помещением.

Регистрация в помещении, из которого гражданину принадлежит лишь часть (доля), производится в соответствии с положениями Закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Владение долей дает право на место жительства с регистрацией.

Постановка на кадастровый учет выполняется согласно Законом о ГКУ. Право собственности возникает только после фиксации сделки в Росреестре.

При формировании цены продажи долей владельцы руководствуются требованиям Налогового кодекса РФ. Цена сделки может быть выше на имущество, которым продавец владеет более трех лет, – с нее не взыскивается 13-процентный налог.

Нормы и правила, изложенные в перечисленных документах, зачастую определяют цели приобретения и продаж долей в квартирах, а так же поведение совладельцев недвижимости, риэлторов и представителей государственных органов.

Алгоритм продажи доли

Особенностью продажи доли в квартире является необходимость для продавца соблюдать права и законные интересы сособственников. Одним из таких неотъемлемых прав каждого совладельца является возможность преимущественного выкупа доли, которую другие участники намереваются продать. Любой совладелец квартиры, желающий реализовать свою долю, должен, прежде всего, поставить об этом в известность партнеров по собственности. Существенные сведения, которые продавец обязан сообщить сособственникам – цена и другие условия продажи.

Важным условием грамотно проведенной сделки по коммерческому отчуждению доли является соответствие цен: окончательной и той, о которой извещены сособственники.

Данный нюанс определяет последовательность действий потенциального продавца:

Проведение оценки доли, определение ее стоимости в соответствии с текущей конъюнктурой рынка. Уведомление всех сторон общей собственности о цене и сроках продажи, других существенных условиях предстоящей коммерческой операции. Соблюдение тридцатидневного моратория на продажу собственной доли в ожидании ответа сособственников.

Далее возможны два варианта развития событий:

Один из совладельцев квартиры принял условия коммерческого предложения и купил долю продавца – наступает счастливое завершение событий. Ни один из других партнеров не отреагировал на пропозицию. В этом случае, в результате необдуманных поступков могут последовать следующие события: Выбор покупателя и совершение сделки. Вызов в суд для участия в судебном заседании по делу о неправомерных действиях, совершенных при продаже квартиры, которые привели к ущемлению прав остальных участников общей собственности.

До суда дело может и не дойти: покупатель, скорее всего, не сможет получить свидетельство о кадастровой регистрации.

Советы при продаже доли

Трудности при продаже доли

Причиной отказа в регистрации недвижимой собственности станет отсутствие сведений, подтверждающих факты уведомления продавцом всех сособственников и их отказа от приобретения доли. Окажется, что нужные документы отсутствуют, либо: неверно оформлены, несвоевременно вручены, не соответствуют, по сути, фактическим условиям продажи.

Чтобы лишить сособственников возможности уклониться от получения нужных сведений продавцы долей нередко доверяют процесс вручения подобных уведомлений нотариусам. Полномочия нотариусов по передаче заявлений закреплены в положениях статьи 86 «Основ законодательства РФ о нотариате». Той же статьей зафиксирована обязанность нотариусов выдавать гражданам по их просьбе свидетельства о причинах невозможности вручения сведений адресату и свидетельства об их вручении.