Покупка квартиры на вторичном рынке - на что обратить внимание, сборы, налоги

1. 1. Какую квартиру выбрать?
2. многоквартирный дом, сдаваемый в аренду
3. Большая тарелка
4. Новые технологии
5. место
6. Аренда или без арендной платы?
7. 2. Остерегайтесь ловушек
8. Почему хозяин избавляется от квартиры?
9. Правовой статус
10. грузы
11. Первоначальный взнос или предоплата?
12. Что именно мы покупаем?
13. 3. Кредитные и трансакционные издержки при покупке квартиры на вторичном рынке
14. Стоимость кредита
15. Операционные расходы

Выбор старых квартир оправдывается их удачным расположением , потому что они обычно находятся в местах, где ничего нового еще не построено, а инфраструктура развита. Такие квартиры также доступны быстрее - вам не нужно ждать окончания строительства. Иногда вы можете пропустить этап ремонта и отделки, потому что есть квартиры в очень хорошем состоянии и уже меблированные. Вторичный рынок также предлагает большие возможности для переговоров о ценах . Однако, планируя покупку подержанной квартиры, мы должны тщательно продумать ее, чтобы сделать правильный выбор и избежать неприятностей.

1. Какую квартиру выбрать?

Как и в случае покупки квартиры на первичном рынке, вы должны сначала определить, какую квартиру мы можем себе позволить и где она должна быть расположена (местоположение, тип здания).

Flynt / bigstockphoto.com

Если у нас нет средств для полного финансирования покупки и нам нужно подать заявку на ипотеку, она вам понадобится проверка кредитоспособности , Затем мы узнаем, в каком ценовом диапазоне мы можем искать флет и в какой степени мы можем согласовать финансовые ограничения с нашими ожиданиями и потребностями. Обратим внимание на дополнительные расходы, которые на вторичном рынке выше, чем в случае покупки квартиры у застройщика.

Следует учитывать, в каком здании должна быть интересная квартира. На вторичном рынке у нас обычно есть выбор многоквартирных домов (довоенных или послевоенных) или многоквартирных домов, построенных по старым технологиям (из большой плиты), или более новых, от нескольких до дюжины лет. Следующими важными критериями выбора являются месторасположение и плата за использование.

многоквартирный дом, сдаваемый в аренду

Одним из преимуществ многоквартирных домов является их удачное расположение - в самом центре или в районах Старого города, рядом с наиболее важными учреждениями и достопримечательностями города, где обычно не строятся новые здания.

Еще одним преимуществом является пространство и, как правило, большие кадры. Интерьеры в многоквартирных домах высоки и предлагают отличные варианты расположения. Иногда в них можно найти уникальные детали - резьбу, лепнину, декоративную плитку или деревянные паркеты. Окна большие и дают много света. Стены обычно толстые и звукоизоляционные.

Недостатком является необходимость понести значительные финансовые затраты , потому что квартиры в многоквартирных домах пренебрегают. Вы можете найти выгодные цены, но иногда стоимость ремонта почти такая же, как цена квартиры. Однако если мы инвестируем в ремонт, это может значительно увеличить стоимость помещений.

Если мы хотим купить квартиру в многоквартирном доме, нам нужно выяснить, не находится ли объект на попечении реставратора , потому что тогда ремонт будет более дорогим, и его придется проводить в соответствии с конкретными рекомендациями. Следует также обратить внимание на состояние объекта и общих частей . Если это оставляет желать лучшего, и у сообщества нет соблазна отремонтировать, цена квартиры может со временем снизиться, и использование здания станет громоздким из-за износа его элементов.

Большая тарелка

Большинство подержанных квартир доступны в блоках из большой плиты. Эта технология имеет много недостатков - протекающие щиты, плохая тепло- и звукоизоляция, тонкие стены, иногда небольшие размеры и устаревшие электрические установки. В старых поселениях также мало парковочных мест, потому что в прошлом было меньше автомобилей. Однако в последние годы часть этих минусов была устранена; многие здания были утеплены и модернизированы, были заменены установки и отремонтированы общие части.

Плюсы крупных плантаций - это выгодное расположение, хороший доступ к инфраструктуре и иногда лучшая планировка зданий, чем в новых микрорайонах. Кроме того, учтите, что здания из крупных плит отличаются качеством и манерой исполнения. Объекты, созданные в 1960-х и начале 1970-х годов в закрытых системах, имеют все недостатки, связанные с большой плитой (утечка, низкая теплоизоляция, отсутствие возможности переделки квартир). Однако квартиры в зданиях, созданных позже, в открытых системах, как правило, более разнообразны с точки зрения двора и дают больше возможностей для внесения изменений, а их стены более плотные.

Покупка квартиры в большой плите может быть хорошей инвестицией для сдачи в аренду . Такие помещения обычно имеют типичную планировку и хорошо сообщаются - и это то, что ищут арендаторы. Кроме того, их цены обычно ниже по сравнению с квартирами по другим технологиям.

Новые технологии

Эта концепция включает в себя здания, созданные в течение последних двадцати лет с момента снятия крупнопанельного здания. Так что это могут быть как кварталы 90-х годов, так и многоквартирные жилые дома.

Такие помещения обычно не имеют дефектов в старых квартирах. Они обеспечивают лучшую термическую и акустическую изоляцию. Если нам повезет, мы можем купить квартиру, меблированную совсем недавно, в которую можно сразу войти без необходимости ремонта.

Недостатки новых квартир на вторичном рынке аналогичны недостаткам квартир застройщика. Расположение может быть хуже, например, на окраине города. Поместья, построенные в последние годы, также плохо спланированы из-за экономии места. Однако, как мы упоминали выше, концепция новых технологий широка, поэтому все зависит от конкретных инвестиций.

место

Что касается расположения квартиры, давайте обратим внимание на то, что особенно важно для нас, например, расстояние от центра или других точек города, которые важны для нас; коммуникационная доступность; привлекательность окрестностей и наличие зеленых насаждений; наличие магазинов, точек обслуживания и т. д. Давайте также проверим, нет ли факторов окружающей среды, таких как оживленные улицы, промышленные предприятия и т. д. Даже если они в настоящее время не существуют, их можно построить в будущем - вот почему вы должны взглянуть на местный план пространственного развития .

Также важно расположение квартиры в доме - пол, вид из окон, расположение по отношению к сторонам света. Квартиры на верхних этажах обеспечивают лучший вид, но труднее получить доступ и могут быть слишком жарко. В свою очередь, помещения на первом этаже легко доступны и иногда имеют дополнительную привлекательность в виде связанного сада, но более уязвимы для краж. Квартиры, расположенные на юго-западной стороне, более солнечные.

Аренда или без арендной платы?

Стоит ли покупать квартиру без аренды? Легко предположить, что это означает экономию нескольких сотен злотых в месяц. Но так ли низки затраты на обслуживание?

Не сдаваемое в аренду жилье со вторичного рынка обычно находится в многоквартирных домах. Такие здания не принадлежат кооперативу и не нанимают дополнительных людей для их управления. Жители оплачивают коммунальные услуги, вывоз мусора, уборку, ремонт и обслуживание общих частей зданий. В результате затраты в некоторые месяцы низкие, а в другие могут быть значительными.

В отличие от жилищных кооперативов, в ремонтный фонд нет фиксированной платы . Таким образом, проблема начинается в случае крупной аварии или необходимости капитального ремонта. Это означает одноразовые большие расходы, которые жители должны делить друг с другом. Иногда они составляют несколько тысяч злотых на человека, поэтому не каждый готов к ним. Это может привести к конфликтам между соседями и отсрочке ремонта. Это в свою очередь вызывает постепенное разрушение здания.

Расходы на отопление также должны быть приняты во внимание. Когда мы регулируем ежемесячную арендную плату, авансы на отопление включаются в нее и распределяются равномерно в течение года. После заселения отопительного сезона там недоплачивают, но обычно они небольшие. Однако в случае аренды помещений в теплые месяцы мы ничего не платим за отопление, но когда холодно, затраты высоки. Это также должно быть включено в планирование бюджета. Поэтому, если у нас нет сбережений или мы просто предпочитаем платить меньшие суммы и регулярно, лучше будет выбрать квартиру.

2. Остерегайтесь ловушек

После того, как у нас есть конкретная квартира, необходимо выяснить , почему это место вообще продается и нет ли скрытых дефектов.

Orla / bigstockphoto.com

Почему хозяин избавляется от квартиры?

Смена квартиры на большую или желание переехать в другое место не вызывает подозрений, что что-то не так. Менять квартиру на меньшую, а точнее нет. Здесь, однако, давайте проверим, каковы фактические затраты на техническое обслуживание, потому что может оказаться, что они очень высоки и представляют собой тяжелое бремя для владельца.

Однако, если владелец говорит о квартире только в превосходной степени и все еще продает их, это может означать, что он хочет уйти от проблемы, которую он не упоминает, хотя, конечно, это не правило. Попробуем рассмотреть ситуацию с точки зрения соседства, плана пространственного развития или отчетов о дефектах здания. Мы также должны удостовериться, каков правовой статус квартиры и нет ли у нее финансового бремени.

Правовой статус

Давайте определим, имеет ли владелец квартиры полные права на него - попросите у него документы, подтверждающие это. Это может быть нотариальный акт о продаже квартиры или пожертвование, решение суда о приобретении наследства или справка об уступке от кооператива.

Давайте также проверим, не имеют ли третьи лица права на помещения. Давайте запросим справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Давайте проверим в земельной книге, имеют ли другие люди право пользоваться квартирой. Давайте обратим особое внимание на соглашение о пожизненном заключении. Если имущество, обремененное этим правом, продано, ответственность за аннуитет переходит к новому владельцу. Если квартира была сдана в аренду, все договоры аренды должны быть расторгнуты. Обращаем ваше внимание, что определенные права третьих лиц не всегда заносятся в реестр земли и ипотеки.

грузы

Ипотечные платежи в земельном и ипотечном реестре можно проверить онлайн бесплатно - вам нужно только знать его номер. Возможные ипотеки заносятся в отдел IV земельного и ипотечного реестра. Там мы также можем проверить, были ли введены обязательные ипотеки (созданные на основании решения суда) или судебные приставы .

Владелец квартиры также должен показать, что нет неоплаченных финансовых обязательств, связанных с помещением. Давайте попросим у кооперативного или жилищного товарищества справку о том, что с нее не будет взиматься плата за аренду или другие расходы на жилье.

Стоит также проверить, нет ли зарегистрированной деловой активности в квартире - это можно сделать, например, с помощью баз данных компании. Если выясняется, что это так, владелец должен переместить штаб-квартиру компании до подписания окончательного нотариального акта продажи помещения. Давайте также запросим справку о неуплате сборов в налоговую инспекцию и Службу социального обеспечения .

Первоначальный взнос или предоплата?

В целях обеспечения исполнения договора, оплата определенной суммы (обычно 10% от стоимости имущества) производится при подписании предварительного договора. Указанная сумма может быть определена как авансовый платеж или авансовый платеж. Их часто путают, но между ними есть принципиальная разница, когда речь идет о последствиях несоблюдения договора.

Авансовый платеж выплачивается по цене имущества. Если окончательное соглашение не заключено, авансовый платеж возвращается в том же размере, в котором он был оплачен. Первоначальный взнос означает, что, если покупатель не подписал договор по своей вине, он теряет первоначальный взнос. Однако, если продавец отказывается от продажи, он возвращает покупателю двойную сумму первоначального взноса. Стоит убедиться, что мы имеем дело с первоначальным взносом или депозитом, чтобы, если вы не подпишете договор, вы не были удивлены суммой, которую мы должны заплатить, или тем фактом, что мы не вернем ее.

Что именно мы покупаем?

В договоре купли-продажи должно быть точно указано, что продается за пределами помещения - например, подвал, парковочное место, бытовая техника и т. Д. В противном случае, даже если мы договорились с продавцом о том, что что-то должно быть включено в цену, мы можем встретиться Неприятный сюрприз, когда выясняется, что посудомоечная машина была вывезена из квартиры, а кто-то еще пользуется гаражом.

3. Кредитные и трансакционные издержки при покупке квартиры на вторичном рынке

После проверки правового статуса и заключения предварительного соглашения, мы можем приступить к формальностям, связанным с покупкой квартиры. Помимо цены помещения, мы должны быть готовы к дополнительным суммам. Если вы покупаете квартиру, вы можете разделить затраты на транзакционные и кредитные расходы.

REDPIXEL.PL/bigstockphoto.com

Стоимость кредита

С начала 2017 года при оформлении ипотеки был сделан собственный взнос в размере 20% . Если у нас нет необходимой суммы, некоторые банки предлагают возможность застраховать недостающую часть. Однако, даже если это условие выполнено, необходимый минимум составляет 10% от собственного вклада.

Следует также учитывать, что оформление ипотеки сочетается с различными дополнительными сборами. Это, например, плата за оценку имущества, страхование помещений от огня и воды, а также комиссия за выдачу ипотеки. Поэтому мы должны быть готовы к еще нескольким тысячам злотых.

Операционные расходы

Транзакционные издержки, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке, выше, чем при покупке квартиры у застройщика. Мы должны уплатить налог по гражданско-правовым сделкам в размере 2% от стоимости недвижимости, который не применяется при покупке квартир застройщиков (они уже облагаются НДС, включенным в цену, и вы не можете удвоить налог на ту же транзакцию).

Поскольку каждый договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в форме нотариального акта, мы также должны принять к сведению нотариальные сборы . Максимальные ставки нотариальных сборов указаны в постановлении министра юстиции от 28 июня 2004 года. Они зависят от цены имущества. В наиболее распространенном ценовом диапазоне, от 60 000 до 1 000 000 злотых, такси рассчитывается как 1010 злотых плюс профицит на 0,4% выше 60 000 злотых. Однако, как уже упоминалось, это максимальная скорость - а некоторые нотариусы они предлагают выгодные скидки.

В случае помещений со вторичного рынка заключение предварительного договора в форме нотариуса не требуется, но рекомендуется, хотя это влечет за собой дополнительные расходы для покупателя. В случае, если одна из сторон отказывается от заключения окончательного договора, нотариальный акт обеспечивает права другой стороны, что будет сложнее обеспечить, если договор был заключен в другой форме.

Еще несколько сотен злотых, которые мы должны заплатить нотариусу, - это стоимость списания контракта . Контракт обычно имеет объем от 10 до 20 страниц. В таких случаях нотариус готовит 5 или 6 - для покупателя и продавца, для земельного и ипотечного суда, для реестра земли и зданий, для налоговой инспекции и, возможно, для жилищного кооператива, если сделка касается кооперативной квартиры.

Наконец, существуют судебные сборы - за запись в земельном и ипотечном реестре, подтверждающую смену собственника имущества, и в случае финансирования покупки ипотеки за запись о залоге.

Комментарии:

Команда Nieruchomosci-online.pl - портал позволяет добавлять и продвигать рекламу в офисах недвижимости, застройщиках и частных лицах. Он находится на переднем крае польских сайтов объявлений о недвижимости, предлагая полмиллиона предложений на первичном и вторичном рынке тем, кто ищет полмиллиона.

Похожие

Комментарии