Статьи

Главная › Новости

Что такое установление сервитута земельного участка

Опубликовано: 11.08.2018

Нужно ли учитывать обременения и ограничения права на земельный участок и сервитуты?

Наложение сервитута на территорию, как на объект недвижимости, с юридической стороны представлено в виде сделки, накладывающей на данное имущество некоторое обременение. Оформление сервитута предполагает, что частью земельного участка собственника будет иметь право пользоваться другой человек или группа лиц для строго определённых целей.

По виду сделки она может быть частной или публичной. При этом в качестве владельца недвижимости может выступать физическое, юридическое лицо или государственные, муниципальные органы. Стороной пользователя аналогично могут быть такие же лица. Однако, даже если инициатором публичного сервитута на земельный участок выступает местный муниципалитет, сама недвижимость у владельца не отнимается, а за доставленные неудобства и финансовые убытки полагается единовременная или регулярная компенсация.

089 Тринадцать пунктов о сервитутах. Условия установления

Форма налагаемого обременения может быть на временной или бессрочной основе. Более того, заключённую письменно сделку в виде договора нужно обязательно зарегистрировать. В действующем российском законодательстве, к сожалению, нет чётко прописанных положений конкретно о сервитуте, но, тем не менее, правовая сторона регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Сам же перечень оснований для возникновения подобных отношений зафиксирован в 23 статье Земельного кодекса РФ.

Установление сервитута на земельный участок

Основания для заключения сделки

Установление сервитута, ссылаясь на Земельный кодекс, возникает, в частности, для обеспечения таких потребностей, как:

Использование территории для сбора дикорастущих трав (как и сенокос, охота или рыбалка носит временный характер); Проведение исследовательских и научных работ; Частные потребности физических и юридических лиц, оговорённые между сторонами в индивидуальном порядке.

Инициатором заключения договора по установлению сервитута на земельный участок является всегда заинтересованная сторона, а не сам владелец недвижимого объекта.

Особенности частного соглашения

Сервитут в целом оформляется практически без каких-либо отличий между его разновидностями, которых всего две. Тем не менее имеющиеся различия и нюансы важно знать.

Частное соглашение заключается между физическими и (или) юридическими лицами без участия государственных и муниципальных структур. Зачастую сторонами являются собственники соседних территорий, и сделка носит обычно временный характер. Однако не всегда удаётся договориться мирно, и тогда приходится решать конфликт уже в судебном порядке.

Фактически ограниченного перечня причин для заключения частного сервитута закон не установил, поэтому при обоюдном согласии проблем не возникает. Важно составить соглашение правильно, грамотно, указав, на часть какой именно площади накладывается обременение, в какие временные рамки, для чего конкретно, рассчитав сумму компенсации, если это необходимо, прописать ответственность сторон и так далее.

На практике для оформления сервитута придётся потратить немало времени и сил, особенно когда речь идёт именно о возмездной сделке с нанесением собственнику территории ущерба или становясь причиной его упущенной выгоды. К расчётам привлекаются специалисты, которые в итоге составляют отчёт. И только после того, как весь требующийся перечень документов полностью готов, можно говорить о заключении и государственной регистрации договора, чтобы придать сделке юридическую силу.

Нюансы публичного соглашения

Порядок установления публичного сервитута практически такой же, как и в случае с частным, ссылаясь на нормативные акты российского законодательства и муниципальных структур. В данном случае собственником или инициатором сделки может выступать государственный орган или муниципалитет. Зачастую речь идёт именно об инициаторе от муниципалитета, когда наложить обременение на землю или её долю необходимо, чтобы обеспечить населению проезд, проход или же подход к береговым линиям. Иными словами, такой шаг становится необходимым для обеспечения гражданских интересов без изъятия недвижимости у её владельца.

Как известно, закон позволяет изымать (фактически принудительно выкупать) земли у их частных собственников для государственных или муниципальных нужд, поэтому сервитут в данном случае лучшее решение. При этом в обязательном порядке решение об обременении территории подобным образом должно быть принято на общественном слушании.

Публичный сервитут должен быть зарегистрирован с внесением отметки об ограничении в Единый государственный реестр недвижимости. Следует понимать, что, даже когда владелец участка выступает категорически против заключения соглашения, его могут обязать к этому через суд. В таком случае важно проследить, чтобы все нанесённые убытки были правильно подсчитаны, и компенсация выплачивалась. Впрочем, эти условия можно оговорить и в досудебном порядке.

Немного о компенсации

Владельцы земельных участков, независимо от того, частный или публичный сервитут накладывается на их имущество, имеют право на финансовую компенсацию. Оценивание размера компенсации – процедура досвольно сложная и длительная, проводиться она должна только лицензированным независимым оценщиком с выдачей соответствующих итоговых документов. Задача собственника проконтролировать, чтобы оценка проводилась тщательно и с учётом всех весомых нюансов.

Даже если владелец не использует землю для получения прибыли и упущенной выгоды от обременения не имеет, ему следует понимать, что ущерб, в зависимости от ситуации, всё равно может быть нанесён наряду с неудобствами. При ремонтных работах с системами коммуникации, например, территория, скорее всего, будет разрыта. Какие-либо специфические нужды пользователя могут привести к ухудшению качества грунта. Более того, на участке могут располагаться недостроенные объекты, на которые собственник потратил деньги, но из-за сервитута не имеет возможности завершить строительство, а это тоже убытки.

Не стоит забывать и о том, что независимо от наложенного обременения земля должна содержаться в надлежащем состоянии. Речь идёт о её уборке, возможно, охране, проведении прочих работ, и затраты на них должны быть оговорены заведомо.

Начальный этап оформления

Перед тем как установить сервитут на земельный участок, инициатор данной сделки должен направить собственнику объекта официальное письмо с обоснованием целей и указанием законов, на которые он ссылается. К письму нужно приложить также примерный план с отмеченной площадью, которую нужно обременить, и можно также приложить заранее подготовленный проект самого договора, чтобы владелец земли в частном порядке с ним ознакомился и мог внести необходимые поправки.

В письме (если оно направляется муниципальному органу – заявлении), обязательно нужно обозначить полный и точный адрес месторасположения интересующей территории, цель наложения ограничения, срок соглашения, сведения о пользователе. Если интересующей землёй владеет муниципальный орган, заявление с планом перед оформлением следует подать в местную администрацию (по месту расположения объекта недвижимости).

Муниципальный орган рассматривает подобные заявления в течение месяца, после чего даёт официальный, письменный ответ с одобрением или обоснованным отказом. При одобрении может быть принят поданный подготовленный проект соглашения либо предложен другой или с поправками. Правила дальнейшей процедуры несложные, самый трудоёмкий этап – это расчёт стоимости сервитута, и достижение соглашения сторон.

Структура договора

По установленному соглашению между сторонами должен быть заключён соответствующий договор, который обязательно проходит государственную регистрацию в ЕГРН. Разобравшись с тем, как оформить сервитут в вашем индивидуальном случае, подготовив необходимые документы и сам письменный договор, осуществляется регистрация сервитута на земельный участок. Сама структура соглашения включает в себя:

Название сервитута (частный, публичный, срочный, бессрочный); Данные о сторонах сделки (реквизиты, учредительные бумаги для юридических лиц); Описание основных характеристик объекта, на который устанавливается обременение (адрес, площадь, целевая категория, расположение схематически, фактическое состояние, оценка и прочее); Перечень работ или действий, для которых будет установлен сервитут, и условия эксплуатации территории (можно вплоть до разработки графика по дням и часам); Расчёты денежной компенсации, которая уплачивается собственнику; Права и обязанности сторон; Ответственность сторон за нарушение условий соглашения; Причины, которые становятся основанием для досрочного расторжения договора.

При оформлении регистрации договора на установление сервитута в отношении и земельного участка, и его доли при необходимости к нужным документам относятся: кадастровый план и паспорт территории, паспорта участников сделки, правоустанавливающие бумаги.

Регистрационные нюансы

Порядок установления сервитута предполагает, что подобная сделка не может быть признана с точки зрения закона и не имеет юридической силы, если государственная регистрация сервитута не осуществлена. По наложении подобного обременения информация об этом должна обязательно быть внесена в ЕГРН, работа с которым возложена ныне на Росреестр. Обратиться для фиксации сведений можно непосредственно в территориальное отделение данного органа, Многофункциональный центр или воспользовавшись удалёнными услугами.

Следуя порядку, для регистрации сервитута необходимо, чтобы собственник объекта недвижимости подал соответствующее заявление от своего имени. Суть заявления заключается в просьбе внести изменения в ЕГРН касательно его имущества.

Запись о сервитуте делается уже тогда, когда все организационные вопросы полностью решены и соглашение установления сервитута на земельный участок подписано. Исходя из этого, к Росреестру нужно обращаться не только с заявлением, но также с личным паспортом и подписанным договором об установке подобного обременения. Помимо этого, потребуется заранее уплатить государственную пошлину за услугу и приложить к документам квитанцию, удостоверяющую факт совершения оплаты.

Установление через суд

В том случае, когда собственник не желает передавать часть земельного участка под сервитут или стороны не сходятся в требованиях, а также при возникновении споров по иным причинам, ситуация решается в судебном порядке. В соответствии с действующим российским законодательством, в территориальное отделение суда по месту нахождения недвижимости следует подать исковое заявление. Как правило, его подаёт заинтересованная сторона или владелец, права которого нарушены.

Необходимый перечень сведений в иске должен включать в себя:

Полное название судебного органа, в который истец обращается; Фамилию, имя, отчество истца и ответчика с контактными данными (адреса, номера телефонов); Краткое и корректное изложение обстоятельств и ситуации в целом, без эмоционального окраса; Исковые требования заявителя, ссылаясь на законодательные акты; Стоимость искового заявления (если речь идёт об установлении возмездной сделки); Изложение доказательств правоты истца, ссылаясь на прилагаемые документы и сам их список; Дата и подпись.

Говоря о необходимых документах к иску, которые могут служить доказательной базой в рассмотрении дела, это должны быть бумаги, подтверждающие общение с ответчиком (официальные письма и прочее), указывающие на причины необходимости оформлять сделку по данному земельному участку, платёжные документы при наличии.

В суде устанавливается реальная картина на результате поданных сторонами сведений в виде документов. Решение относительно налагаемых ограничений на земельные участки принимается с соблюдением законного порядка и не в ущерб гражданским интересам. Учитывая тот факт, что ответчик обычно противостоит истцу, нужен будет грамотный адвокат, который занимается практикой с сервитутами и смежными вопросами.

Прекращение действия соглашения

Обременения на земельном участке, они же сервитуты с их законным установлением, независимо от срока их установки могут быть сняты досрочно. В случае и с публичным, и с частным соглашением земельное право предусматривает одинаковые обстоятельства для расторжения договора.

Основания для досрочного снятия установленных ограничений:

Выкуп территории или обременённой части её пользователем по договору. Необходимость пользоваться сервитутом неактуальна из-за ликвидации интересующего пользователя объекта на территории (актуально для пользования водоёмами, сенокоса, выпаса скота, охоты, рыбалки и так далее). Участок признан необходимым для нужд муниципалитета или государства и полностью изъят у его владельца в соответствии с 239 статьёй Гражданского кодекса Российской Федерации. Добровольное расторжение договора по обоюдному решению сторон.

При отмене сервитутов над земельными участками как публичных, так и частных собственник должен подать соответствующее заявление Росреестру для внесения изменений в ЕГРН. Процедура обращения аналогична процессу по установлению обременения. Заявление составляет собственник, прилагая к нему копию своего паспорта, квитанцию об уплате государственной пошлины и документы, на основании которых ограничение снято досрочно.

В случаях, когда сервитут над участком земли или частью таковой устанавливают с нарушениями и ущемлением законных прав одной из сторон, а также если соглашение составлено неправильно, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с требованием аннулировать договор. Следующие действия в данном случае – это определение компенсации с ответчика с наложением штрафов при необходимости. На время рассмотрения дела в суде, обременение, которое уже наложено, и установка прав сторон временно замораживаются.