Статьи

Оспорить договор дарения квартиры в СПб

Опубликовано: 01.09.2018

Договор дарения (дарственная) — это соглашения дарителя и одаряемого о безвозмездном переходе права собственности на вещь от первой стороны ко второй.

Дарение недвижимости, как и любую гражданско-правовую сделку, могут оспорить стороны и лица, чьи права она нарушила. При этом оспорить — значит потребовать признания дара несостоявшимся и возврата имущества.

Прежде всего проясним принципиальный юридический момент. Переход права собственности на квартиру, комнату, дом, землю или долю в них подлежит государственной регистрации в Росреестре. Если после подписания договора даритель и одаряемый не оформили регистрацию, считается, что дарение не произошло, значит, его не нужно оспаривать. И наоборот, недвижимость, права на которую официально переоформлены, вернуть обратно дарителю можно только оспорив договор.

Юристы Trdat Group предлагают гражданам и юридическим лицам услуги по признанию дарения недействительным, консультации по правильному оформлению дарственных и сопровождение сделок дарения квартиры.

Куда и в какой срок нужно обращаться для оспаривания?

Споры о законности дарственных рассматриваются в суде.

Срок давности для обращения зависит от фактического основания и составляет от года до трех лет, но в любом случае не позднее десятилетия с момента переоформления недвижимости. Срок оспаривания в суде можно восстановить.

В каких случаях возможно оспорить дарение недвижимости?

Закон содержит три группы правовых оснований, по которым можно вернуть обратно подаренную вещь. Первая — это отказ от исполнения дарения, вторая — отмена дара и третья — признание договора недействительным. Рассмотрим каждую подробно.

Отказ дарителя от исполнения договора допускается до фактической передачи имущества (в случае с недвижимостью еще и до регистрации перехода права собственности) когда обязательство сформулировано как обещание дара в будущем.

Основанием отказа является изменение материального положения дарителя, его семейной ситуации или состояния здоровья, при которой безвозмездное отчуждение имущества приведет к ухудшению условий его существования. Как пример можно привести случай, когда после обещания подарить квартиру человек узнал, что болен онкологическим заболеванием, в связи с чем он не может продолжать работать.

Отменяется дарственная судом по иску дарителя в ситуациях, когда одаряемый:

пытался убить или покалечить дарителя либо его близких (если убийство все-таки совершено, требовать отмены вправе наследники); не заботиться должным образом о подаренной вещи, например, пренебрегает капитальным ремонтом аварийного дома.

Дарственная признается недействительной судом по заявлению самого дарителя, его опекуна, супруга и наследников. Оспаривание договора дарения после смерти дарителя возможно только его наследниками.

Правовые основания такие:

дарителю в момент совершения сделки было меньше 18 лет или он был недееспособен; недвижимость безвозмездно отчуждена врачам, воспитателям или их родственникам учреждений где в силу обстоятельств находился даритель, а также должностным лицам госорганов, муниципалитета, банка; при отсутствии согласия супруга собственника; дар был притворным, то есть фактически прикрыл иное соглашение, например, ренту, предполагающую обязанность получателя недвижимости взамен содержать бывшего собственника; дар был мнимым, а именно не совершенным в реальности, с целью, как правило, не допустить обращения взыскания на имущество; даритель при заключении договора был ограничен судом в дееспособности по причине алкоголизма, наркомании или чрезмерного увлечения азартными играми; в момент дара собственник недвижимости был не способен осознавать суть происходящего из-за расстройства интеллекта, возраста, физических недостатков; одаряемый или его представители целенаправленно ввели дарителя в заблуждения относительно правовых последствий бесплатной передачи недвижимости и оформления договора, к примеру, пообещав возможность дальнейшего проживания в ней; собственник был обманут, подвергнут насилию или шантажу, а равно дар совершен при тяжелом наборе жизненных обстоятельств.

Приведем примеры подлинного оспаривания договоров дарения из судебной практики последних лет Санкт-Петербурга и Москвы.

Суд отменил удостоверенный нотариально договор дарения квартиры, поскольку после сдачи документов на госрегистрацию перехода права собственности одаряемая в ходе межличностного конфликта намеренно причинила дарительнице побои, о чем свидетельствует приговор мирового судьи (АО Московского облсуда от 19.08.2015 N 33-20089/2015); Дарственная, совершенная гражданином, который в момент ее оформления из-за психического расстройства не мог критически оценивать происходящее, прогнозировать последствия своих действий и руководить ими, признана судом недействительной. Ключевое доказательство, положенное в основу решения — заключение стационарной психиатрической экспертизы (АО Санкт-Петербургского горсуда от 31.03.2016 N 33-4331/2016 по делу N 2-2474/2015); Дарение жилого дома и участка под ним было признано судом притворной сделкой. Стороны фактически прикрыли безвозмездной передачей имущества куплю-продажу, что подтвердилось представленной истцом письменной распиской одаряемого выплатить 2000 000 рублей за получение по договору дарения жилого дома и земельного участка (АО Санкт-Петербургского горсуда от 06.02.2017 N 33-2414/2017 по делу N 2-4152/2016).

Шансы вернуть подаренное жилье вообще реальны?

Да, реальны. Но для подтверждения незаконности дара придется собрать письменные доказательства (как в вышеописанных настоящих делах), найти надежных свидетелей и сформулировать убедительную для суда позицию.

Юристы Trdat Group постоянно анализирует свежую судебную практику и успешно пополняют собственную. Относительно дарственных можно сделать вывод, что самым бесспорным основаниям для отмены суды принимают непонимание значения дарителем своих действий вследствие расстройства психики. Отмены по остальным основаниям встречаются в виде отдельных уникальных прецедентов, что, тем не менее, нисколько не делает их “нерабочими”.

Я хочу подарить свою недвижимость.

Как мне сделать это правильно, чтобы у одаряемого потом не было проблем?

Вот несколько наших советов, направленных на заключение действительного (читай “законного”) договора дарения.

✔ Постарайтесь составить договор дарения у юриста. Специалист точно знает, какие условия существенны и что уместно оговорить конкретно в вашей ситуации для предупреждения проблем в будущем;

✔ Проверьте, чтобы в тексте договора не было следующих оговорок;

недвижимость переходит к одаряемому только после смерти дарителя — обязательство с такой формулировкой будет признано завещанием; одаряемый предоставляет какое-либо встречное материальное исполнения, наподобие “символического вознаграждения”, прощения долга, обязанности содержать дарителя или обеспечить ему пожизненное проживание в отчужденном жилище — такой договор будет признан куплей-продажей или рентой.

✔ Заверьте соглашение у нотариуса — документ нотариальной формы трудно оспорить из-за предварительной компетентной проверки специалистом.

✔ Перед оформлением договора пройдите обследование у врача-психиатра и попросите справку о вашем душевном здоровье. Попросите обязательно отметить в ней, что вы дееспособны, поэтому можете понимать и контролировать свои действия.