Статьи
Покупка квартиры в новостройке: как забронировать недвижимость
Опубликовано: 25.12.2017
Задавшись целью приобрести квартиру в строящемся доме, покупатель изучает большой объем информации, выезжает на просмотры и пр., и когда подходящий вариант найден, перед ним встает вопрос – как сохранить за собой жилье до момента заключения сделки и денежных расчетов? Проблему можно решить, воспользовавшись договором бронирования.
Договор бронирования заключается в случае необходимости резервирования приобретаемого объекта недвижимости за потенциальным покупателем. Его, как правило, заключают с клиентами риелторские компании, имеющие право реализации квартир в строящихся домах. Сами девелоперы прибегают к таким договорам нечасто. Бронирование у девелоперов чаще всего осуществляется в устной форме на короткий срок – 1 – 2 дня.
Он-лайн бронирование квартир в новостройках в системе Нмаркет.ПРО
Как отмечают эксперты, бронирование – довольно редкий договор в практике рынка первичного жилья, особенно в условиях высокой конкуренции застройщиков на рынке, где «бал правит» покупатель. Именно такая ситуация складывалась в 2008 – 2011 гг. В 2012 году ситуация меняется в сторону сбалансированного рынка продавца и покупателя, но на отдельные популярные и успешные объекты уже выстраивается очередь из покупателей. Соответственно возникает потребность бронирования квартиры на какое-то время для решения вопроса, например, с получением ипотечного кредита. Обычно договоры бронирования заключают на короткий срок – 1 – 2 недели, месяц.
БРОНЬ (АВАНС) на КВАРТИРУ в НОВОСТРОЙКЕ. Как здесь "ОТЖИМАЮТ" денежки
В сделке будет ипотека Большинство сделок на первичном рынке проходит с использованием ипотеки. Соответственно на сбор документов, рассмотрение дела ипотечного заемщика в банке и на открытие финансирования требуется немало времени. По данным экспертов, как раз для ипотечных случаев и заключаются сейчас договоры бронирования. Что же должно быть в таком договоре, если его заключает ипотечный заемщик? Специалисты рекомендуют прописать возможность возврата аванса в полном объеме, если сделка не состоится из-за отказа банка в выдаче ипотеки. Учитывая, что получить письменный отказ от банка крайне затруднительно, обращают внимание на формулировку данного пункта. Следующий момент – банки, как правило, занижают сумму, которую готовы предоставить заемщикам. И если цена квартиры привязана к курсу иностранной валюты, который неожиданно вырос, то возможны два варианта решения проблемы: искать деньги (например, брать дополнительный потребительский кредит) или подавать новую заявку на кредит, чтобы увеличить его сумму. Оптимальной страховкой от подобных ситуаций будет закрепление максимального курса валюты расчета в договоре бронирования. Ситуация складывается более оптимистично, если речь идет о получении ипотеки в банке, который вел предпроектное или проектное финансирование на данном объекте. Тогда клиенту важно только правильно рассчитать срок действия договора бронирования. У застройщика и банка чаще всего есть соглашение о сроках одобрения заемщиков, например, 7 – 10 дней с момента подачи документов. Именно эти сведения учитывают при подписании договора бронирования. Логичнее получать кредит в валюте, в которой номинирована стоимость объекта недвижимости. Однако, если клиент решил взять кредит в долларах, а оплата новостройки в 90% случаев происходит в рублях, банк на день выдачи кредита по собственному внутреннему курсу проведет для заемщика конвертацию. Нюансы договора Договор бронирования требует соблюдения определенных формальностей. В нем должен быть подробно изложен предмет договоренности между двумя сторонами и пункты, требующие исполнения. В первую очередь в договоре обязательна информация, точно описывающая, какую именно квартиру бронирует покупатель – этаж, секцию, ее номер на площадке и общую площадь. Кроме того, прописывают сумму бронирования и условия возврата этих денег, их невозврата или зачета в стоимость квартиры. Немаловажно четкое обозначение сроков бронирования и прописание ответственности сторон за неисполнение своих обязательств. В обязательном порядке указывают реквизиты покупателя и продавца и сроки выхода на сделку. Что делать покупателю, если он не согласен с пунктами договора, который составила юридическая служба компании? Эксперты утверждают, что на практике добиться заключения договора на условиях покупателя довольно сложно, если только речь не идет о многомиллионной в долларовом исчислении сделке. Важный пункт договора – сумма, вносимая на счет продавца покупателем за то, что квартира или дом будет на определенный срок снят с продажи (в обиходе – аванс). В большинстве случаев денежный вопрос решается по договоренности обеих сторон и не привязывается к общей стоимости объекта недвижимости. Если клиент не покупает квартиру в обозначенный в контракте срок, то сумма возвращается в любом случае, несмотря на то, что в договоре может быть указано по-иному. Более того, на данную сумму начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами с того момента, как другая сторона по договору отказалась ее отдать в добровольном порядке. Что касается суммы сделки, если цена квадратного метра объявлена в рублях, она и фигурирует в договоре бронирования. Если цена обозначена в валюте, то расчет, как правило, осуществляется по курсу ММВБ на момент внесения денег. Есть у договора бронирования недостатки. Он не подлежит государственной регистрации. Как следствие, недобросовестный продавец может заключить на одну и ту же квартиру несколько договоров бронирования. Если между продавцом и покупателем возникнет серьезный спор, рассмотрение данного вопроса в суде будет идти в соответствии с разъяснениями, имеющимися в судебной практике в настоящее время. На сегодняшний день преобладает точка зрения, что подобные договоры следует квалифицировать как договоры купли-продажи недвижимости в будущем со всеми вытекающими отсюда последствиями.
