Понятие ликвидности жилья — достаточно относительное. Любую квартиру можно продать — весь вопрос в цене. Поэтому проблема ликвидности — это лишь вопрос критериев, понижающих стоимость объекта. Отчего и почему квартира при прочих равных может подешеветь в несколько раз? Ведь нередко качественная элитная жилплощадь не продается очень долго.
Малоликвидные квартиры — это жилье с ярко выраженными дефектами в потребительском качестве недвижимости, обусловленными либо износом объекта, либо социальным окружением, либо территориальным расположением и инфраструктурными проблемами. В зависимости от наличия одного или нескольких вышеперечисленных критериев квартира может потерять в цене до 50 процентов.
Первую группу неликвидных объектов составляют квартиры просто неудобные для проживания. К ним относится жилье с плохими планировками, маленькой кухней или кухней без окон и так далее.
Не комильфо
С неохотой приобретают люди квартиры на первых и последних этажах в панельных домах старого фонда, а также угловые квартиры. Квартира на первом этаже будет стоить на 10-15% дешевле такой же квартиры на среднем этаже. В доме, подлежащем капремонту, квартира будет стоить на 30% дешевле, чем аналогичное жилье в более современном доме.
"В практике нашей компании самыми "долгоиграющими" являются двухуровневые элитные квартиры, — говорит генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский. — Так, до кризиса статистика показывала, что в год продавалось не более двух таких квартир. Они, как правило, имеют площадь более 200 кв.м. Такой объем рассчитан на семейных людей с детьми. Однако второй уровень представляет некоторую опасность для маленьких детей: высота, лестницы. Это чаще всего и настораживает клиента. Таким образом, покупатель отдает предпочтение квартирам в едином уровне".
Не очень ликвидными являются однокомнатные квартиры площадью 200 кв.м, где есть всего одно-два окна, один стояк и перепланировать ее в трехкомнатную не представляется возможным. Другой случай — отсутствие парковочных мест. Риэлторы приводят в пример элитный дом на Арбате, в котором очень трудно продавать квартиры, т.к. количество парковочных мест в нем меньше, чем количество квартир.
"У нас как-то "зависла" квартира на Ленинском проспекте на первом этаже с окнами во двор, — делится генеральный директор компании "ИПОТЕК.РУ" Дмитрий Овсянников. — Как ни парадоксально, но если бы окна выходили на улицу, объект был бы более ликвидным. Дело в том, что Ленинский проспект — одна из основных торговых улиц, и жилье на первом этаже представляется привлекательным с точки зрения перевода в нежилой фонд и использования в качестве торгового или офисного помещения. А в данном случае окна выходили во двор, в полуподвале под квартирой находился игровой клуб, поэтому она была не востребована: для жилья — низко, соседство с игровым клубом — проблематично, а для перевода в нежилой фонд — отсутствие возможности сделать отдельный вход".
Еще одна причина низкой ликвидности, особенно в элитном сегменте, — отсутствие хороших видовых характеристик. Окна могут выходить на неухоженные территории или соседний дом, магазин. Так, в свое время на Андреевской набережной был построен элитный комплекс, где значительная часть квартир располагалась под мостом. Также сильно снижает ликвидность квартиры несоответствие ее уровня и уровня дома. Грубо говоря, квартира с паршивым ремонтом в элитном доме и, наоборот, с элитным ремонтом в панельной пятиэтажке (бывает и такое).
Ни к месту
Другую группу составляют квартиры в домах с неудачным местоположением — возле транспортных магистралей, железных дорог, вокзалов, кладбищ, ЛЭП, свалок, ТЭЦ, промышленных предприятий. "Неправильное" окружение может снизить цену объекта на 10-20%. "Как-то у нас продавалась отличная квартира на Новослободской улице в Москве, — говорит генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости "Кондр" Сергей Кушменюк. — По всем параметрам квартира была замечательная — престижный район, отличная транспортная доступность и цена была адекватная. Но когда люди узнавали, что рядом находится Бутырская тюрьма они и слышать ничего не хотели о покупке".
Влияет на ликвидность жилья и транспортная доступность. Квартира в доме, расположенном от метро в 10 минутах езды городским транспортом, будет стоить на 10% дешевле такой же квартиры в доме, расположенном в шаговой доступности от метро.
Отдельная категория неликвида — квартиры в домах-долгостроях. "Например, на северо-западе столицы есть проблемные объекты, квартиры в которых несчастные покупатели пытаются сейчас продать за копейки, надеясь вернуть хоть какие-то деньги, — приводит пример руководитель отдела маркетинга и PR ГК "Пионер" Ирина Романова. — Там сегодня можно найти предложения даже по $70 000 за однокомнатную квартиру, но спрос на них минимальный".
Раздутые аппетиты
И, наконец, третья группа — это квартиры с изначально завышенной ценой. И завышают цену собственники, как показывает практика, по разным причинам. "В течение полугода шла продажа трехкомнатной коммунальной квартиры на улице Винокурова, — рассказывает Дмитрий Овсянников. — Основным ее недостатком, влияющим на ликвидность, была слишком высокая для данного объекта цена: все трое продавцов-сособственников хотели на деньги, полученные от продажи своей комнаты, купить отдельную квартиру. Продать объект помог случай: покупателю нужен был именно этот дом, т.к. во дворе находится школа, где училась дочка, а в соседнем подъезде жила мама покупателя".
Еще пример неадекватной ценовой политики. В одном из самых дорогих районов, на проспекте Вернадского, стоят три одинаковых дома: один из них — социальный, предназначенный для переселения людей из пятиэтажек, два других — бизнес-класса. "В социальном доме — сломанный домофон и разрисованные стены. В соседних домах — охрана, консьерж, чистые подъезды. Продажа квартиры в социальном доме длилась более года, т.к. продавцы ориентировались на цены в соседнем доме", — комментирует генеральный директор агентства "АВРОРА Недвижимость" Роман Вихлянцев.
Добавленная стоимость
При продаже объекта надо делать акценты на положительные качества жилья, советуют опытные риэлторы. Для кого-то они станут основополагающими, и покупатель, возможно, закроет глаза на недостатки. Если квартира находится на первом или последнем этаже, но в ней сделан качественный ремонт, это уже повышает ее ликвидность. Или, к примеру, объект расположен далеко от транспортных сообщений, но находится рядом с зеленым массивом или парком — для кого-то это компенсация. "Отсутствие панорамных видов в ЖК "Коперник" компенсировали тем, что такие квартиры продавались с полной отделкой и меблировкой — покупатель переключался с внешних характеристик на внутренние, и вид на крышу магазина "Гименей" переставал быть такой уж значимой помехой", — комментирует генеральный директор TWEED Ирина Могилатова.
Брокеры советуют делать обязательную предпродажную подготовку квартиры: это ускоряет продажи и повышает ее стоимость. Иногда достаточно сделать небольшой ремонт — переклеить потертые обои, перекрасить потолки, вывезти старую мебель, поставить кондиционер, помыть окна и тому подобное. Неплохо привести в порядок общественные зоны — тамбур с соседними квартирами (убрать мусор, ненужные коробки, вкрутить лампочку), так как по ним покупатели судят о контингенте, проживающем в доме, что немаловажно. Лифт без настенных надписей и с яркими лампочками, чистый подъезд с отсутствием неприятных запахов также повышает ликвидность квартиры.
Еще один способ повысить цену — сменить позиционирование объекта. Например, квартира на первом этаже — это неплохой офис для малого бизнеса, квартира у вокзала — для предпринимателя, сдающего квартиры в посуточную аренду.
Хотя парадокс ситуации в том, что для каждой квартиры есть свой уникальный покупатель, для которого недостаток с точки зрения большинства является достоинством. "Например, квартира на первом этаже — это преимущество для инвалидов, квартира на последнем этаже — для того, кому портили жизнь шумные соседи сверху или кто не раз страдал от заливов, — рассуждает руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.РУ" Александр Пыпин. — Квартира рядом с вокзалом или кладбищем очень даже подойдет тому, кто на вокзале или кладбище работает, так как позволит сэкономить многие часы дороги на работу. Задача найти таких покупателей — чем уникальней квартира, тем больше средств уйдет, чтобы из десятков тысяч покупателей найти своего".
Ну а если компенсировать недостатки жилья или ждать бесконечно долго "своего" покупателя вы не в состоянии, то остается только один выход — сделать существенную скидку, чтобы покупатель подумал: "За такие деньги я никогда не куплю квартиру в этом районе или с такой площадью. Ну и ладно, что вид на кладбище!"
Фото: segodnya.ua
