Статьи
Выгодны ли инвестиции в новостройку и её ремонт?
Опубликовано: 06.09.2018
Классический вариант инвестирования в строящиеся дома – это приобретение квартиры «на котловане» и последующая ее продажа после возведения дома. Можно даже сделать ремонт квартиры в новостройке , хотя бы черновой. Вариант хорош тем, что позволяет добиться максимальной доходности, но обладает и парой недостатков. Во-первых, вложенные деньги «консервируются» на все время строительства (как минимум 2-3 года). А во-вторых, присутствуют повышенные риски: дом может так и остаться недостроенным и деньги пропадут.
Выход есть: выражаясь фигурально, нужно попытаться «впрыгнуть в последний вагон проходящего поезда».
Говоря более понятно, чтобы снизить риски, можно купить квартиру на том этапе, когда дом построен наполовину или более. Давайте разберёмся с тем, какая у подобного инвестирования имеется специфика.
Как купить квартиру без денег и потом продать ее с прибылью? Новая бизнес идея с новостройками
Первый вопрос: можно ли инвестировать на этом этапе? Спору нет, квартиры реализуются застройщиком на всех стадиях строительства. Но не окажется ли так, что весь рост цен уже произошел на нулевом цикле, а к тому моменту, когда дом поднялся над землей, уже никакой инвестиционной привлекательности не осталось?
Инвестиции в недвижимость. 5 идиотских способов инвестирования. Ч.1
Опрошенные нами специалисты рынка недвижимости дружно заверили, что подобного рода опасения беспочвенны - инвестировать есть смысл на любом этапе строительства дома, однако доходность этих инвестиций будет разной. Максимальная доходность будет обеспечена при инвестировании на начальном этапе за счет изменения стадии строительства.
Но не следует забывать о сроках вложения средств и о том, что основной скачок цен происходит, как правило, когда дом полностью готов, принят госкомиссией и начинается заселение владельцев, которые приступают к отделке квартир в новостройках . Рост цен на этом этапе может составить 15-20%.
Помимо роста цен за счет стадии строительства, существует еще рыночный рост цен, который при нормальном развитии рынка составляет от 10 до 15% в год.
Приобретение новостройки «на котловане» действительно намного выгоднее – если считать абсолютную доходность. Однако сроки инвестирования в этом случае также более длительны. Если же пересчитать получаемую прибыль в проценты годовых, то доходность при обоих вариантах остается примерно одинаковой.
Вместе с тем, есть и другие доводы в пользу более раннего вхождения в инвестицию: к 50-процентной стадии готовности дома все наиболее привлекательные и ликвидные квартиры (одно- и небольшие двухкомнатные), как правило, уже раскуплены.
Сроки возведения новых зданий сильно разнятся – это зависит от материала стен (панельки строятся быстрее монолитов), от количества корпусов в новом районе, от профессионализма застройщика. Однако в среднем можно говорить о том, что срок возведения новостройки – 2 - 2,5 года. Это – полный цикл, т.е. от выхода строителей на площадку до сдачи ГК.
Сколько времени можно сэкономить, включившись в процесс не сразу, а на стадии 50-процентной готовности?
Большинство экспертов убеждены, что до завершения строительства будет оставаться еще 1-2 года, т.е. наша экономия не превысит 12 месяцев.
Также было отмечено, что именно на финальный период приходятся выяснения отношений с местными властями. Последние вполне могут потребовать от застройщика каких-то дополнительных «услуг» вроде строительства новой котельной или дороги.
Как и на чем стороны сторгуются – это тема отдельного разговора, но время этот процесс в любом случае займет немало, хотя после того, как заработал 214-ФЗ сроки завершения строительства стали более предсказуемыми. Ждать инвестору, как правило, приходится столько, сколько прописано в договоре долевого участия (ДДУ), потому что штрафы за несвоевременную сдачу объектов очень существенные.
Но если вам предлагают приобрести квартиру не по ДДУ, то ждать можно бесконечно: отсутствие ДДУ означает, что застройщику по каким-то причинам неудобно находиться под государственным контролем.
Теперь посмотрим на то, какую доходность можно извлечь из подобной инвестиции. Одни эксперты полагают, что вся операция принесет 10 - 20%, что в пересчете на годовые составит примерно 8-10%.
Другие эксперты, однако, называли куда более привлекательные цифры: учитывая, что с момента 50-процентной готовности застройщик может повышать цены еще как минимум два раза, частный инвестор получает гарантированные 15-20% дохода, плюс ежемесячный рост цен.
Для удачной инвестиции главное – это выбрать объект с хорошей, продуманной концепцией, потому что именно на таких объектах доходность значительно опережает среднерыночные показатели. К примеру, инвесторы, в июле 2011 года вложившиеся в квартиры в корпусе №13 в ЖК «Юго-Западный», заработали 32%. Это в два раза выше, чем средний для рынка недвижимости рост цен за минувший год – 15-16%.
Вопрос, который интересует всякого инвестора всегда и везде, – это риски. Как справедливо замечено, проценты на основной капитал – это важно, но еще важнее сохранить этот самый основной капитал.
Вложение денег в «полуготовую» новостройку в этом смысле, конечно, более надежно, чем совсем в «котлован». Дом, готовый на 50%, - это гарантия для инвестора, что деньги он вкладывает не в воздух. Такой вид инвестирования можно назвать «перспективно-консервативным», т.е. промежуточным между «инвестициями в перспективу» на нулевом цикле и «консервативным» - на стадии 100% готовности.
С другой стороны, совершенно безрисковых инвестиций, к сожалению, не бывает. Риски существует вне зависимости от того, на какой стадии совершается покупка квартиры. Кризис показал, что проект может быть заморожен и на довольно высокой стадии готовности.
Существенно снизить риски при покупке новостройки можно, взаимодействуя с компанией, работающей по 214-ФЗ. Договоры, заключаемые в соответствии с этим законом, подлежат обязательной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу.
Более того, у клиентоориентированных компаний на сайте находится реестр («шахматка») свободных квартир, обновляемый в режиме реального времени. Так, приобретя квартиру, клиент сможет контролировать, не появилась ли она снова в продаже.
Все эксперты отметили еще одну опасность, подстерегающую новостройки, – проблемы с подключением коммуникаций. Вопрос этот, к сожалению, часто находится вне сферы влияния застройщика: все, что может строительная компания, – это как-то пытаться договориться с местной администрацией.
А если проблемы с коммуникациями возникли, даже 100-процентная строительная готовность не гарантирует сдачи дома в заявленный срок.
О том, как выбирать объект для инвестирования (и, соответственно, реализующего этот проект застройщика), уже сказано много раз. Главным фактором тут оказывается репутация на рынке: что данной компанией уже построено, какими были отзывы покупателей. К выбору продавца следует подойти очень щепетильно. Нужно обратить внимание на историю компании, обязательно уделить внимание качеству и культуре строительства.
Второй по важности фактор – документы. Стоит задуматься, иметь ли дело с застройщиками, которые не готовы предоставить на ознакомление документы, являющиеся основанием для строительства. Также должен насторожить отказ дать вам на руки проект договора, по которому вам предлагается купить квартиру, чтобы вы могли в спокойной обстановке внимательно его изучить. Вообще, любые попытки скрыть информацию об объекте могут свидетельствовать о том, что такой компании есть что скрывать.
А в случаях, когда застройщик новый (такое случается тогда, когда под новый проект регистрируется новое юрлицо), о его надежности будут свидетельствовать персоны учредителей. Также, имеет смысл посмотреть на партнерские структуры – в частности, банки, с которыми застройщик сотрудничает.
Каталог тематических статей . Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.
Поделиться ссылкой
