Статьи

Переуступка прав на квартиру: отношение покупателей, продавцов, застройщиков

Опубликовано: 05.09.2018

По своей сути переуступкой права требования на квартиру является соглашение, по которому прежний кредитор меняется на нового субъекта.

Ему же и переходят все обязательства. Данная процедура называется цессией. Тот кредитор, который уступает свои права должнику, называется цедентом, а тот, кто получает право требования — цессионарием.

Переуступка права собственности на квартиру осуществляется на основании договора между кредиторами (новым и первоначальным). Это может быть как дарение, так и отчуждение права за определенную сумму.

При переходе квартиры в собственность к новому кредитору все права сохраняются в том же объеме, в каком они были у первоначального кредитора. Сохраняется и сила всех условий о залоге, процентах, поручительстве и других способах, обеспечивающих обязательства, нужно будет заплатить и налог. Но в договоре может быть указано, что переуступается только часть требований к должнику.

Согласно статье 382 Гражданского кодекса РФ, необходимо сообщить должнику, что была произведена переуступка, но согласия его не требуется.

Переход прав кредитора по обязательствам другому лицу может происходить в следующих случаях:

наследование. В таком случае права и обязанности кредитора переходят к наследникам; разные формы реорганизации юридического лица; перевод прав на основании судебного решения; установление преимущественного права на заключение договора; усиление законом запрета на совершение сделок с другими лицами.

При покупке квартиры сделка не всегда происходит напрямую между застройщиком и покупателем. Достаточно распространен вариант, когда инвесторы (после того как выплатят налог) могут передавать право приобрести квартиры третьим лицам. Иногда эта схема проводится еще до того момента, как сдается дом, и не были получены правоустанавливающие документы. При этом тот, кто купил квартиру в собственность у застройщика (инвестор), передает право на получение квартиры за определенную плату физическому лицу, после того как дом будет построен.

Покупатели и продавцы квартир по переуступке

Чаще всего приобретать жилье по переуступке прав требования в еще не построенном доме выгодно, поскольку цена за кв. м значительно ниже, чем в доме, сданном в эксплуатацию. Купить недвижимость по переуступке можно очень выгодно. Застройщики при начале строительства желают распродать квартиры в еще не построенном доме, они используют демпинг, за счет чего скидка может доходить до 25 %. В результате на то время, когда строительство подходит к концу, непроданных квартир в доме не остается. Купить жилье можно лишь по переуступке.

У продавцов могут быть разные причины на то, чтобы переуступить права требования на квартиру в еще не построенном доме. Для покупателя установить эту причину очень важно, поскольку от нее зависят риски, связанные с этой сделкой.

Если причина в том, что продавец не может или не желает выплачивать стоимость квартиры застройщику, то нужно узнать сумму долга, сроки выплаты и прочие условия.

Бывают ситуации, когда продавец готов совершить сделку по причине получения наследства или переезда в другой город либо потому, что он нашел более выгодное предложение.

Кроме того, чем ближе тот срок, когда жилье будет сдано, тем выше стоимость квартиры, что выгодно для продавца.

Но есть и варианты, неблагоприятные для покупателя. Например, продавец получил информацию о том, что строящийся дом имеет технические недостатки или строительство может быть заморожено.

Преимущества и недостатки переуступки

Примерно третья часть всех сделок с недвижимостью, которые совершаются в Москве, происходит по договору о переуступке права требования. Некоторые инвесторы скупают сразу несколько квартир. После того как цена за кв. м повысится, они уступают свои права покупателям и таким образом получают прибыль. Даже учитывая то, что налоги приходится платить им, все равно прибыль получается немаленькая. Перепродажа собственности может быть осуществлена и в связи с личными обстоятельствами.

Чаще всего те квартиры, которые продаются по уступке, дешевле квартир, которые можно купить у застройщика, или тех, которые находятся в собственности. Тот же человек, который приобретает жилье по переуступке, должен понимать, что он получает не только права и часть от долевого строительства, но обязанности и риски при нарушениях, которые может допустить недобросовестный застройщик.

Поэтому перед тем как начать оформление договора и приступить к регистрации, покупателю необходимо внимательно изучить все его пункты, выяснить, уплачены ли налоги, а также сопоставить те сроки, по которым объект должен быть сдан в эксплуатацию, с тем, на каком этапе реально находится строительство дома. Выявить, соответствуют ли они друг другу. Если объективно оценить все обстоятельства сделки, то можно избежать рисков с приобретением долгостроя или быть готовым к ним.

Что необходимо знать покупателю перед заключением сделки

Когда оформляется переуступка права требования, обязательно нужно проверить, чтобы был указан тип договора, который был заключен первоначально, по которому возможна передача требования собственности. В этом документе необходимо обязательно зафиксировать сумму и порядок всех расчетов, поскольку иначе сделку могут признать незаконной. Покупатель должен сам лично проверить, чтобы застройщик имел все разрешительные документы на строительство.

Необходимо заверить у нотариуса договор уступки права требования. О том, что совершается сделка, застройщика должен оповестить покупатель. Это не зависит от того, прописано данное условие в первоначальном договоре или нет. Согласно закону, покупатель не должен советоваться с застройщиком о переуступке прав на будущую квартиру, но реально получается, что лучше иметь письменное доказательство того, что застройщик не против переуступки.

По законодательству застройщик не имеет права запретить перепродавать права на квартиру в новостройке. Каждый из участников долевого строительства имеет право заключить договор уступки права требования. Она начинает действовать в тот момент, когда оформляется государственная регистрация ДДУ, и действует до того момента, пока не подписан передаточный акт.

Отношение застройщиков к переуступке

Официально застройщик не может ограничивать свободу клиентов на то, чтобы они заключали договора уступки прав на квартиру. Но на деле многие из застройщиков при заключении с инвесторами первичного договора указывают в нем, что, продавая квартиру по переуступке права требования, их необходимо обязательно уведомить об этом в письменной форме в течение 10 дней с того момента, как был государственно зарегистрирован новый договор.

Есть и такая категория застройщиков, которые, заключая договор с первичным покупателем, прописывают в нем невозможность переуступки. В этом случае со стороны временных инвесторов исключается демпинг, а также проводится отбор при продаже элитных квартир. Кроме того, снижается количество ошибок и путаниц, которые могут возникнуть при оформлении. Таким образом у компании-застройщика получается избежать большого количества проблем.

Сейчас практически во всех договорах по долевому строительству указывается, что необходимо согласовывать переуступку с застройщиком. На самом же деле случаи отказов застройщиками в продаже квартир во время строительства случаются очень редко, поскольку компании требуют обязательно оплатить всю стоимость договора. Чтобы снизить количество переуступок, застройщик поднимает стоимость на эту услугу. Очень удобно, когда в сделке по переуступке прав застройщик является третьей стороной. В этом случае покупатель должен провести проверку расчетов за квартиру между застройщиком и первичным инвестором.

Решение финансовых вопросов

На любую сделку, связанную с переуступкой прав на квартиру в новом доме, налагается налогообложение, заплатить налог должен первый инвестор. Это налогообложение высчитывается с общей суммы сделки. Бывают случаи, когда инвестор перекладывает обязательства, и заплатить налог должен новый владелец доли. Соглашения насчет того, кто будет платить налог, удается достичь при торгах, и чаще всего обе стороны делят между собой налоги пополам.

В договоре уступки должна отражаться реальная цена сделки, поскольку налог, на который при покупке квартиры дольщик может рассчитывать, зависит именно от этого. Это необходимо и в том случае, если придется предъявлять претензии к одному из участников долевого строительства.

Возникают проблемы в том случае, если первичный инвестор умалчивает, что была произведена частичная оплата квартиры по ДДУ или что она находится у банка в залоге. Чтобы зарегистрировать договор переуступки, необходимо снять все обременения . Можно договориться с новым инвестором и переоформить на него долг на квартиру. По советам экспертов, производить окончательный расчет по договору переуступки необходимо лишь после проведения госрегистрации.

Когда уже подписан и зарегистрирован договор, у покупателя квартиры должны быть документы:

основной договор по совершению уступки; документальное подтверждение расчетов, которые были произведены; акт передачи основных документов; подтверждение того, что застройщик согласен на переуступку; договор уступки.

Покупка и продажа квартир по договору переуступки

Чтобы выгодно провести такую сделку, лучше привлечь опытного риэлтора, который сможет определить качество строящегося объекта, его реальную стоимость и перспективы развития. Кроме того, риэлтор сможет помочь покупателю осуществить правильное оформление документов по сделке, провести переговоры с застройщиком и оценить степень его порядочности и надежности.

Часто продать квартиру по переуступке бывает непросто, поскольку такая сделка вызывает недоверие у покупателей. В этом случае риэлтор может помочь рассеять сомнения и ответить на большое количество интересующих покупателя вопросов.

В ближайшее время приобретение квартир по договору переуступки будет оставаться актуальным, поскольку многим инвесторам выгодно приобретать квартиру на начальных этапах строительства, а также многие покупатели могут передумать приобретать квартиру за то время, пока строится дом.