Статьи

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства профессиональным юристом

Опубликовано: 01.09.2018

Представительство в суде первой инстанции — от 6 000р

Регистрация договора уступки неустойки

Защита прав дольщиков при заключении сделки Защита прав дольщиков жилья при просрочке передачи квартиры Суд с застройщиком по качеству строительства Защита дольщиков при банкротстве застройщика Куда жаловаться дольщикам в Санкт-Петербурге

Заключение договора участия в долевом строительстве несет в себе определенные риски. Неправильно оценив репутацию застройщика и экономическую ситуацию, дольщик рискует потерять вложенные средства или ожидание собственного жилья может растянуться на долгие годы. Как получить правовую защиту дольщикам, которые оказались в сложной ситуации? Куда обратиться, чтобы отстоять свои интересы? В этой статье расскажем о наиболее волнующих вопросах участников долевого строительства.

Гражданское право. Порядок исчисления сроков. Семинар-практикум.

Защита прав дольщиков при заключении сделки

Уже на стадии подписания договора гражданин, желающий приобрести квартиру, должен задуматься о своих правах и последствиях неграмотных действий. Если вы собираетесь самостоятельно идти на заключение сделки без соответствующей помощи юриста по долевому строительству, то целесообразно подробно ознакомиться с законом о долевом строительстве № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.

1. Заключайте только договор участия в долевом строительстве .

В законе 214-ФЗ указано только три правовых способа привлечения денег граждан на строительство дома:

заключение ДДУ; выдача застройщиком жилищного сертификата; привлечение денег через жилищно-строительный кооператив или жилищно-накопительный кооператив.

Несмотря на это многие строительные конторы предлагают будущим собственникам квартир подписать иные виды соглашений, например, предварительный договор купли-продажи квартиры, договор инвестирования и т.д. Не стоит соглашаться с подобными предложениями. Ведь такие «серые» схемы говорят о том, что строительная фирма по тем или иным причинам хочет обойти 214-ФЗ. В лучшем случае застройщик просто не хочет рисковать и брать на себя ответственность по указанному закону. В худшем случае – у строительной компании просто отсутствуют необходимые для возведения дома документы, например, земельный участок, на котором планируется строительство, не находится у застройщика в аренде или на праве собственности либо местные власти не выдали разрешение на строительные работы.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства конечно не на сто процентов гарантирует, что все будет благополучно. И сроки строительства могут быть задержаны, и застройщик может обанкротиться.

Но этот вид сделки максимально по сравнению с другими договорами закрепляет интересы участников строительства.

Ведь ДДУ проходит государственную регистрацию и если это произошло, значит с документами у застройщика все в порядке. К тому же за просрочку передачи квартиры в законе 214-ФЗ предусмотрен достаточно большой размер неустойки. А главной целью ДДУ является именно передача квартиры в собственность дольщику. В то время как, например, предварительный договор купли-продажи жилья направлен на заключение в будущем договора купли-продажи. Если этого не произойдет и покупатель не потребует заключить его, то договор прекратит свое действие.

2. Внимательно проводите юридический анализ документации застройщика, необходимой для строительства дома.

К сожалению, даже в настоящее время нередко встречаются случаи, когда строительные фирмы начинают собирать деньги с граждан на возведение дома, при этом не имея в наличии всех необходимых для этого документов.

Отсутствие необходимых документов может серьезно затянуть обещанные застройщиком сроки строительства.

А когда бумаги невозможно получить, например, строительная контора не соответствует требованиям 214-ФЗ или на выбранном земельном участке запрещено строительство, то стройка может и не начаться вовсе.

В Санкт-Петербурге, например, можно проверить наличие разрешения на строительство на официальном сайте ( http://www.expertiza.spb.ru/checkpermissions ) местной Службы государственной строительного надзора и экспертизы.

Кроме того, анализируя документы, обратите внимание на их даты. Если они были составлены, выданы очень давно, то это может свидетельствовать о том, что данный объект является долгостроем и при его строительстве явно возникли какие-то проблемы.

3. Проверьте застройщика на добросовестность.

В интернете сейчас достаточно много информации, которая позволит вам оценить, насколько добросовестно осуществляет свою деятельность, выбранная вами строительная компания.

Приведем несколько примеров электронных сервисов, которые помогут дольщикам оценить добросовестность деятельности строительной фирмы:

официальный сайт налоговой службы ( https://egrul.nalog.ru/ ) – позволит вам узнать об актуальной информации из ЕГРЮЛ по выбранной компании, о наличии задолженности по налогам, о возможной реорганизации или ликвидации компании; официальный сайт арбитражных судов РФ ( http://kad.arbitr.ru/ ) – на нем вы сможете найти сведения по судебным тяжбам строительной фирмы, если таковые имеются; официальный сайт службы судебных приставов ( http://fssprus.ru/iss/ip ) – узнайте о наличии долгов у застройщика; официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга ( http://gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/dolevoe-stroitelstvo/ ) – на сайте указан перечень строительных компаний, которые нарушали требования 214-ФЗ.

Защита прав дольщиков жилья при просрочке передачи квартиры

Одним из нарушений пунктов договора долевого участия может стать срыв сроков передачи квартиры дольщику. В этой ситуации адвокат по долевому строительству посоветует вам подать в суд на застройщика за просрочку.

Причем обратиться за неустойкой можно не только, когда застройщик передал квартиру, но и до этого момента.

Многие участники долевого строительства задаются вопросом – как подать в суд на застройщика при просрочке?

Отметим, что сначала необходимо письменно обратиться в строительную компанию с требованием выплатить вам неустойку. Если застройщик не выполняет ваше требование добровольно, то необходимо обратиться в судебные органы.

Споры по неустойке рассматриваются в суде общей юрисдикции. Вы сами можете выбрать, в какой суд обратиться – будет ли это суд по вашему месту жительства или судебный орган, расположенный по месту регистрации строительной фирмы.

Для расчета неустойки вам потребуется следующая формула:

Неустойка = ЦДДУ х 1/300 х 2 х СтР х КДП

где:

ЦДДУ — цена по договору,

СтР — ставка рефинансирования (с сентября 2016 года ставка составляет – 10%),

КДП — количество дней просрочки.

Суд с застройщиком за просрочку обычно заканчивается в пользу дольщика. Но иногда даже положительное судебное решение не всегда является гарантией получения денег. Например, в ситуации, когда строительная компания банкротится. С неплатежеспособной фирмы вряд ли удастся получить деньги.

Суд с застройщиком по качеству строительства

Квартира должна быть передана дольщику в надлежащем состоянии. Ее качество должно соответствовать условиям, отраженным в ДДУ, а также требованиям технических регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям.

Если вы обнаружили недостатки в переданном жилье, то закон вам позволяет обратиться к застройщику с одним из следующих требований:

устранить недостатки бесплатно в разумный срок; уменьшить цену по ДДУ соразмерно обнаруженным недостаткам; возместить расходы, которые были осуществлены вами на устранение недостатков.

Если же застройщик не устраняет недоделки в оговоренные разумные сроки или вы обнаружили существенные недостатки в качестве жилья, то можете требовать возврата полной суммы, уплаченной по ДДУ, а также процентов.

Юрист по вопросам долевого строительства поможет составить вам претензию к застройщику по устранению недостатков и приведению жилья в состояние, соответствующее установленным требованиям.

В случае, когда строительная компания добровольно не идет на удовлетворение требований дольщика, придется прибегать к судебному спору с застройщиком. В суд необходимо будет предоставить документы, подтверждающие некачественное строительство жилого объекта и факт обращения к застройщику со своими требованиями.

Обратите внимание! Предъявить свои требования по качеству строительства к застройщику можно в течение всего гарантийного срока.

Какой период времени он составляет можно определить по условиям ДДУ, но в любом случае не менее 5 лет с момента передачи квартиры (а для технологического и инженерного оборудования – не менее 3 лет).

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Пожалуй, в самом тяжелом положении оказываются дольщики, у которых строительная фирма банкротиться. Рассчитывать на то, что удастся вернуть деньги, приходится редко. А строительство в связи со сменой застройщика может затянуться на годы.

Чтобы не потерять свои права на квартиру в период банкротства застройщика дольщику нужно обращаться в суд. В данной ситуации строительные споры рассматриваются в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству застройщика.

Юрист по долевому строительству поможет осуществить защиту дольщиков в суде. Согласно закону о долевом участии в случае банкротства застройщика дольщик может рассчитывать на следующие варианты событий:

получить права на квартиру (право собственности или включение требований о передаче квартиры в специальный реестр); получить деньги, уплаченные по ДДУ, обратно; создать ЖСК для дальнейшего строительства дома; передать недостроенный объект новому застройщику.

Если в предыдущих ситуациях многие вопросы можно было решить непосредственно с застройщиком, то при его банкротстве действовать придется только через суд.

Куда жаловаться дольщикам в Санкт-Петербурге

К сожалению, единого центра правовой защиты дольщиков пока не создали, и отстаивать свои права обманутым гражданам приходится во многих государственных инстанциях. Руководствуясь законом о защите обманутых дольщиков, можно направить жалобы на действия или бездействия застройщика в следующие государственные органы:

Управление контроля и надзора в области долевого строительства Санкт-Петербурга (сюда вы можете подать заявление о включении в реестр обманутых дольщиков). Узнать подробности приема граждан с подобными заявлениями можно на сайте местной Администрации ( http://gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/dolevoe-stroitelstvo/ ). Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (жалобу можно подать по вопросам проектной документации и разрешения на строительства, например, у застройщика отсутствует разрешение на строительство или дом строится в отступление от проекта). Местная администрация ( http://gov.spb.ru/ ) – здесь могут помочь по вопросам выдачи разрешения на строительства или при вводе дома в эксплуатацию. Прокуратура, полиция – имеет смысл обращаться в данные структуры, если вы заметили в действиях застройщика мошенничество или другие уголовно наказуемые действия. Кроме того, прокурорские работники смогут помочь, если другие государственные органы не отреагировали должным образом на ваши жалобы. Суд – с исковыми требованиями относительно вашего жилого помещения необходимо обращаться в судебные органы. Обычно это суд общей юрисдикции, но если ваш застройщик банкротиться, то документы нужно будет подавать в арбитражный суд. Судебная помощь может потребоваться, если не удается зарегистрировать право собственности на квартиру, вы решили расторгнуть ДДУ , а застройщик не хочет добровольно возвращать деньги, застройщик-банкрот и т.п. Жалоба на застройщика в Роспотребнадзор. Данный государственный орган может помочь вам подготовить исковые документы для разрешения спора с застройщиком, а также выдаст заключение по уже начатому судебному процессу с застройщиком. В последнем случае необходимо ходатайствовать в суде о привлечении к делу Роспотребнадзора в целях получения от него заключения.

Также не забывайте про региональное Правительство, Губернатора и Администрацию Президента. Иногда для обманутых дольщиков они становятся последней надеждой в решении проблемы.

Если вы купили квартиру в строящемся доме и возникли сложности, то вы можете обратиться к юристу по строительным спорам по телефону +7 (812) 409-49-30 .

У нас дольщики могут получить помощь, если:

нужно взыскать неустойку за просрочку в передаче жилого помещения; столкнулся с некачественным строительством; застройщик банкротится; строительная фирма существенно задерживает возведение дома или вообще бросила стройку; нужна помощь в приемке квартиры; необходимо представительство интересов в общении с застройщиком и в суде или в других государственных органах.